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旧楼加装电梯“难”的本质是电梯技术创新的问题

时间:2020-10-27 发布者:管理员

央视《新闻调查》在2017年11月25日以《电梯的尴尬》、在2019年07月06日以《破解电梯的尴尬》、在2020年08月17日以《老旧小区加装电梯难在哪?》为题,连续三年关注旧楼加装电梯“难”。新华社在2020年8月18日以《既有住宅加装电梯提速“堵”在哪?》、在2020年9月28日的《瞭望》周刊以《加装电梯好事为何成难题》为题连续两个月关注旧楼加装电梯“难”。今天笔者作为具有三年研究旧楼加装电梯的科研工作者从技术和加装电梯住户利益需求的角度分析“旧楼加装电梯难”并找到解决“难”的办法。

 

  一、旧楼加装电梯到底“难”在哪?

 

  从央视《新闻调查》连续三年关注旧楼加装电梯“难”和新华社连续两个月关注旧楼加装电梯“难”,总结了中国旧楼加装电梯到底“难”在哪?主要有三个“难题”。

 

  1.从媒体调查来看,第一难是“是否加装电梯意见统一难”也就是需要加装电梯的高层住户和不需要加装电梯的低层住户是否加装电梯的意见和矛盾协调难。从行业角度总结为“低层住户反对高层住户加装电梯的矛盾”。这个“难”自始至今全国普遍存在,至今难以攻克,成为最大难题。

 

  为了解决这个难题,各地方政府有关加装电梯的法规政策经历三个变化。

 

  一是“双百分之百同意”,即加装电梯占地的全体业主和需要加装电梯所在单元或门洞的全体业主的百分之百同意,才可能加装电梯。这个政策在2018年以前以上海市为代表的个别地方的加装电梯政策。

 

  二是“三分之二同意”,即需要加装电梯所在单元或门洞的全体业主的三分之二同意,才可能加装电梯。这个政策在2018年至2019年以济南市为代表的全国普遍采用的加装电梯政策。

 

  三是“三分之二同意且不得有反对意见”,即需要加装电梯所在单元或门洞的全体业主的三分之二同意且不得有反对意见,才可能加装电梯。这个政策在2020年以济南市、北京市为代表的个别地方的加装电梯政策,这是新的政策方向。

 

  从媒体调查的时间和节点来看,“低层住户反对高层住户加装电梯的矛盾”,这个“是否加装电梯意见统一难”的“难”仍无法解决。

 

  2.从媒体调查来看,第二难是“旧楼加装电梯资金难”。这个难题通过政府补贴、社会资本投入(电梯共享模式)、高层需要加装电梯居民自筹等方式可以解决。有资金的、出行迫切需要电梯的先行加装电梯,反之后行加装电梯。这个“难”是可以解决的。

 

  3.从媒体调查来看,第三难是“旧楼加装电梯过程难”。主要有两点,一是加装电梯审批手续难,这一点基本得到缓解,政府已简化行政审批程序,已经将电梯加装审批程序降到最少。二是加装电梯过程移动地下管网难。加装电梯需要建设底坑,进行底坑基础开挖可能会涉及移动地下管网,地下管网移动会涉及到供水、污水、燃气、供暖、通信(移动、联通、电信、广电)、电力等多种管线,不是电梯安装公司可以想改就改、想移动就移动的,需要相关管网所属公司的支持。出现电梯底坑开挖施工一两年的案例很多。这个“难”是通过延长施工周期和增加加装电梯成本可以解决的。

 

  通过以上的三个“难”,可以得出一个结论,“第一难”是首难、大难、基础难,如果“第一难”解决不了,电梯就加装不成,就没有“第二难”和“第三难”。

 

  因此,如何解决“第一难”?如何解决“低层住户反对高层住户加装电梯的矛盾”?是关系国计民生的大事,事关我们国家党和政府有关“老旧小区改造和支持旧楼加装电梯惠民工程实施”的重大惠民政策落实,事关数以万计需要加装电梯的高层住户居民的出行和幸福生活。要解决“第一难”和“低层住户反对高层住户加装电梯的矛盾”,必须要准确分析其产生的原因。

 

  二、“低层住户反对高层住户加装电梯的矛盾”产生的根本原因。

 

  1.旧楼加装电梯带来的矛盾。

 

  旧楼加装电梯带来的矛盾,是“低层住户反对高层住户加装电梯的矛盾”,没有加装电梯之前,低层住户和高层住户是楼上楼下的邻居,和睦相处。加装电梯高层住户需要加装电梯是绝对的受益方,而低层住户不需要加装电梯是绝对的损益方,保护自身利益最大化和不受侵犯是每个人的本能,“低层住户反对高层住户加装电梯的矛盾”产生是一种必然。低层住户和高层住户为了捍卫各自利益,加装电梯过程出现了高价索赔、对簿公堂、打架死人、上访、跳楼诸多事件,最终两方成仇,成了新的社会矛盾。这个矛盾也是我们国家党和政府首次实施惠民政策带来新的社会矛盾,这个矛盾必须解决。

 

  2.高层住户的利益和想法。

 

  高层住户需要加装电梯,加装电梯后,出行便利,房屋作为资产在以后的出售或租赁时价格相对没有加装梯时绝对增值,高层住户在旧楼加装电梯中是绝对的受益方。

 

  高层为了自身的利益需要加装电梯,而且依据地方法规和政策“三分之二同意”就可以加装电梯,想法认为加装电梯是合法的,是国家支持,在加装电梯时有了政策依据无需“三分之一同意”而忽视低层住户的意见和利益,即使加装电梯的《建设工程规划许可证》取得也无法顺利加装电梯。如果低层住户出现阻挡加装电梯施工和索要经济补偿时很多高层住户认为低层住户是想讹钱,在道德上给予低层住户谴责,有的直接将低层住户告上法庭,致使两方矛盾加剧。

 

  3.低层住户的利益和想法。

 

  低层住户不需要加装电梯,加装电梯后,由于现有的电梯用在旧楼加装电梯时,一般占地宽度在4-5米,电梯井道宽度在2.5米,会对低层住户的通行、通风、采光、隐私、小区空间和美感产生不利影响,这会导致低层住户房屋贬值的客观事实。主要有两点:一是没有加装电梯,低层住户的房屋在老龄化社会的今天,是二手购房者的首选楼层,加装电梯后所有的房子都成了电梯房,那么低层住户的房屋就变成了二手购房者的后选楼层,房屋不好卖自然贬值。二是加装电梯后,低层住户不需要电梯,但门口永远矗立一个对自己无用的电梯,不仅影响自己的出行和感观,在以后房屋出售中必然会成为二手购房者讨价还价的降价筹码。以上两点情况,低层住户的房屋作为商品在交易过程必然发生,低层住户的房屋因为加装电梯的影响必然在交易过程贬值成为客观事实,谁也无法改变的客观存在。因此,低层住户在旧楼加装电梯中是绝对的损益方。

 

  4.“低层住户反对高层住户加装电梯的矛盾”产生的根本原因是“低层住户的核心利益得不到保障”。

 

  低层住户为了自身的利益需要反对加装电梯。面对高层住户加装电梯时,目前低层住户面对两个选择:一是不加装电梯,其核心利益得到保障。二是同意加装电梯,其核心利益受到损害。房产作为中国居民的核心资产,因此,低层住户反对加装电梯是维护其核心资产和核心利益的必然行为和本能,任何居住在低层的人都会本能的选择不加装电梯和反对加装电梯。

 

  综上所述,“低层住户反对高层住户加装电梯的矛盾”产生的根本原因是“低层住户的核心利益得不到保障”。

 

  三、解决“低层住户反对高层住户加装电梯的矛盾”目前国内采取的措施。

 

  1.地方政府支持加装电梯的政策。

 

  地方政府支持加装电梯的政策目前主要是“三分之二同意”为主导地位,

 

  以“三分之二同意且不得有反对意见”为新的政策方向。“三分之二同意”从形式上看是可以加快“支持旧楼加装电梯”,但政策忽视了“三分之一不同意”低层住户的意见和利益。法律和政策的出台,不是保护部分人的合法利益不受侵犯,而是要保护所有人的合法利益不受侵犯,更不应该以政策规定“三分之二人”获益并且部分地方还获得高额财政补贴,去损害“三分之一人”捍卫其合法的核心资产不受侵犯的权利和权益。因此,“三分之二同意”政策实施的2018-2019年度里,并没有解决“低层住户反对高层住户加装电梯的矛盾”,从某种角度看还加剧了这个矛盾,因为在加装电梯过程中,高层住户依据“三分之二同意”就可以加装电梯,加装电梯是合法的,是国家支持,理直气壮的要加装电梯,而低层住户认为其不用电梯,加装电梯已经占用公共用地,作为非受益方,其合法的核心资产房屋贬值问题必须得到解决和保障,作为加装电梯占用公共用地的权利共有人,低层住户的意见应该而且必须得到重视,认为“三分之二同意”就可以加装电梯的政策是不合理。双方的利益和想法截然相反,必然加剧矛盾。在法治中国的大历史背景下,有些地方政府认为“三分之二同意”就可以加装电梯的政策有失公正,修改为“三分之二同意且不得有反对意见”作为地方政府支持加装电梯政策新的发展方向。

 

  2.个别地方政府出台政策成立加装电梯服务中心。

 

  为了解决“低层住户反对高层住户加装电梯的矛盾”有个别地方政府成立加装电梯服务中心,由政府购买第三方服务,专门协调旧楼加装电梯过程的矛盾。

 

  3.个别地方政府出台政策规定旧楼加装电梯的受益方给损益方适当的经济补偿。

 

  为了解决“低层住户反对高层住户加装电梯的矛盾”个别地方政府出台政策规定旧楼加装电梯的受益方给损益方适当的经济补偿。这个办法在实际操作中比较难,如何定这个补偿标准?在低房价区好说,是几万元的事,高层住户可能愿意出;在高房价区难说,是几百万元的事,高层住户可能不愿意出。

 

  以上是目前国内为了解决“低层住户反对高层住户加装电梯的矛盾”采取的主要措施。要想彻底解决“低层住户反对高层住户加装电梯的矛盾”和“低层住户的核心利益得到保障”,这些主要措施的作用有限,不然媒体不会在2020年8-9月再次聚焦“旧楼加装电梯难”。

 

  到目前为止,为破解“旧楼加装电梯难”和加快“老旧小区改造和支持旧楼加装电梯惠民工程实施”,从中央到地方各级政府相继出台了各种支持加装电梯的政策,政策、方案、资金、资源都全力支持,支持力度不亚于扶贫工程,但“旧楼加装电梯依然无法加速”。纵观全国,在所有的措施当中,唯独没有“科技创新的途径”,科技创新是解决所有难题的最好途径,“新冠”没有特效药,但“新冠疫苗”的诞生可以防止“新冠”对人类的屠杀。旧楼加装电梯中的“难”也可以尝试用“科技创新的途径”来解决。

 

  四、科技创新是解决“低层住户反对高层住户加装电梯的矛盾”的唯一途径。

 

  如果有一款新电梯技术诞生,专门针对我国老旧楼加装电梯而研究制造的,具有体积小、占地少,不影响低层住户的通行、通风、采光、隐私、小区空间和美感,不影响低层住户的房屋在以后交易过程的贬值,低层住户的核心利益得到保障,低层住户自然就不会反对高层住户加装电梯。那么这种新技术电梯我们可以称之为旧楼加装专用电梯或“小电梯”。

 

  1.目前,旧楼加装电梯过程中低层住户和高层住户“别无选择”(见表1)。

 

  目前,在旧楼加装电梯中供住户选择的加装电梯只有体积大、占地宽4-5米传统技术的“大电梯”,没有体积小、占地少的“小电梯”可以选择。

 

  在旧楼加装电梯中,低层住户面对他们只有两个选择:一是选择不加装电梯,自己的利益不受损害。二是选择加装“大电梯”,自己的利益受到损害,为了自己利益低层住户“别无选择”,只能选择“不加装电梯”。高层住户面对他们也只有两个选择:一是不加装电梯,自己的利益受损害,二是选择加装“大电梯”,自己受益,也只能选择加装“大电梯”。

 

  双方的利益和需求相反,不管任何一方的选择只能给对方带来不利,都“别无选择”,低层住户选择“不加装电梯”,高层住户不满意,高层住户选择“加装大电梯”,低层住户不满意。

 

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  2.假如有了电梯新技术“小电梯”,旧楼加装电梯过程中低层住户和高层住户“有第三种选择”(见表2)。

 

  假如有了电梯新技术“小电梯”,旧楼加装电梯过程中低层住户和高层住户“有第三种选择”,一是“不加装电梯”;二是“加装小电梯”;三是“加装大电梯”。

 

  面对三个选择,低层住户依然会首先选择“不加装电梯”,再选“加装小电梯”,绝对不会选择“加装大电梯”。高层住户会首先选择“加装小电梯”,再选择“加装大电梯”,最后选择“不加装电梯”,还有可能不会选择“加装大电梯”,因为“加装大电梯”也会给高层住户的通行、通风、采光、隐私、小区空间和美感带来影响,也会影响其房屋在以后交易过程的贬值。

 

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  在旧楼加装电梯中,低层住户和高层住户“有第三种选择”时,在第一、二选择顺序里,低层住户和高层住户双方在选择“不加装电梯”和“加装电梯”时,双方终于有个交集---“加装小电梯”的共同选择。

 

  因此,彻底解决“低层住户反对高层住户加装电梯的矛盾”必须通过“科技创新”,应尽快研究出“小电梯”。笔者通过三年对中国旧楼加装电梯的研究,新型电梯技术“小电梯”应具备以下三个基本技术要求:

 

  一是“小电梯”的体积小、占地少。小到什么程度?电梯井道的外部尺寸宽度不能超1.25米,长度不能超过1.8米,因为“《住宅设计规范》GB50096-2011的6.3.1.条规定:楼梯梯段净宽不应小于1.10米,不超过六层的住宅,一边设有栏杆的梯段净宽不应小于1.00米”。所以一般楼梯井道宽2.30米,“小电梯”宽1.25米,依然保留了大于或等于1.00米的安全通道。大于1.25米就会影响安全通道,就必须加装连廊让出安全通道,就加宽电梯占地面积,就会影响低层住户的通风、通行、采光等。因此1.25米就成为旧楼加装电梯的一个重要参考数据或黄金线,只有1.25米宽的电梯才可以紧贴单元门或门洞的外墙安装,才能实现“体积小、占地少”。

 

  二是“小电梯”的体积小、占地少,不是小的只能乘坐两三个人,必须满足乘载6人或容纳1部轮椅。旧楼加装电梯就是为了解决老龄化问题,如果电梯无法容纳一部轮椅,就失去加装电梯的意义。乘载6人的电梯不一定能容纳1部轮椅,但同时满足乘载6人或容纳1部轮椅的电梯一定能容纳1部轮椅。

 

  三是“小电梯”应实现无底坑。“旧楼加装电梯的第三难”就是底坑基础开挖移动地下管网,党和国家投资四万亿元实施的老旧小区改造,把地下管网和道路更换一新,如果“小电梯”再需要底坑,又把地下管网和道路开挖破坏,对国家和人民将是一个重大损失。

 

  就目前世界范围内,能够满足以上三个基本技术要求和符合中国电梯安全标准的电梯技术几乎没有,世界上没有一个电梯公司能够预见到中国的高速发展,更没有预见到中国有17万个老旧小需要改造,约600万部需求的旧楼加装电梯(含2000年以后建成的多层住宅),所有电梯公司没有任何有关“旧楼加装电梯技术”储备,认为自己的电梯能够直接进行“旧楼加装电梯”,根本没有想到传统电梯用于“旧楼加装电梯”,由于体积大、占地宽遭到低层住户严重反对,一些电梯公司也做了技术创新,就是“积木式电梯井道”,只能缩短旧楼加装电梯的施工周期,也无法达到“小电梯”三个基本技术要求,也无法解决“低层住户反对高层住户加装电梯的矛盾”,更没有预见到一个新的行业“旧楼加装电梯行业”的诞生。要研究新型电梯技术“小电梯”,可能需要一种颠覆性的电梯技术,对整个电梯行业将是一种挑战。

 

  3.旧楼加装电梯的决定权在低层住户。

 

  旧楼加装电梯,低层住户不使用电梯,也不出资,但低层住户是加装电梯的核心利益相关方,资金到位、政策到位,没有低层住户的同意电梯也无法加装,目前成功加装电梯的是低层住户权衡利弊做出的选择。只有“低层住户的核心利益得到保障”电梯才可能加装,只有低层住户认同的电梯才可能加装,能够让低层住户认同的电梯只有“小电梯”。因此,科技创新是解决“低层住户反对高层住户加装电梯的矛盾”的唯一途径。

 

  综上所述,旧楼加装电梯“难”是“低层住户反对高层住户加装电梯的矛盾”,要解决这个“矛盾”必须“保障低层住户的核心利益”,必须通过“科技创新途径”尽快研制出“低层住户认同”的新型电梯技术“小电梯”。目前,整个电梯行业急于瓜分“旧楼加装电梯行业”几万亿的市场,是否有精力或技术储备能够快速研制出“小电梯”?这也许是一个新的“难”。

 

  因此,旧楼加装电梯“难”的本质是电梯技术创新“难”的问题。(作者尹传锋,系商洛市爱上楼智能电梯有限公司总经理)